国产精品99

　　◎记者 张欣然

　　民(min)企与(yu)公募REITs协(xie)同发展的趋(qu)势正(zheng)日益明显。这背后是政(zheng)策(ce)环境(jing)优化、市(shi)场需求提升、民(min)营企业自身优势凸(tu)显，以及市(shi)场机遇驱动(dong)等多(duo)因素共同作用。

发(fa)行(xing)民(min)企公募REITs，无论是对民(min)营企业(ye)自身拓宽融资、优化(hua)财务结构，还是对整个市(shi)场丰富参与主体、产品(pin)供给及助力实(shi)体经济发(fa)展等方面都有重(zhong)要意(yi)义。

　　民企公募REITs为何不断面市

数据显示，2024年(nian)以来(lai)，已有包(bao)括嘉实(shi)物美消费REIT、中(zhong)(zhong)金(jin)联东科创REIT、中(zhong)(zhong)信(xin)建投明(ming)阳智能新(xin)能源REIT、华(hua)夏特变电工新(xin)能源REIT在内的4只民营企业公募(mu)(mu)REITs成(cheng)功上(shang)市，合计募(mu)(mu)集资金(jin)规模超过50亿元。

　　此外，还(hai)有3只民营企业公募REITs已(yi)上(shang)报(bao)至交易(yi)所。其中，易(yi)方达华威农贸市(shi)场REIT、南方顺丰仓储(chu)物流REIT进入问(wen)询阶段，汇添富九州(zhou)通医药(yao)仓储(chu)物流REIT已(yi)经进入反馈阶段。

　　业(ye)内人士分析称，我国民(min)(min)营企业(ye)公募REITs不(bu)断面(mian)市(shi)的原因主要包括政(zheng)策(ce)环境的优(you)化、市(shi)场需求的提升、民(min)(min)营企业(ye)自身优(you)势，以及(ji)市(shi)场机遇与潜力等(deng)。

　　首(shou)先是政(zheng)(zheng)策(ce)环境的(de)(de)优化(hua)。今(jin)年以来(lai)一系列支(zhi)持(chi)民(min)(min)(min)间投(tou)资和(he)民(min)(min)(min)营经济的(de)(de)政(zheng)(zheng)策(ce)出台(tai)，如(ru)《关(guan)于促(cu)进民(min)(min)(min)营经济发(fa)展壮大(da)的(de)(de)意(yi)见(jian)》《关(guan)于进一步完善(shan)政(zheng)(zheng)策(ce)环境加大(da)力度支(zhi)持(chi)民(min)(min)(min)间投(tou)资发(fa)展的(de)(de)意(yi)见(jian)》等，明确鼓励(li)民(min)(min)(min)间投(tou)资项目参与公募REITs试点(dian)，为民(min)(min)(min)营企(qi)(qi)业(ye)(ye)公募REITs的(de)(de)发(fa)展提供了(le)坚实的(de)(de)政(zheng)(zheng)策(ce)保障。同时，资产类别准入(ru)政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)(de)放宽(kuan)，如(ru)能源、消费(fei)基础设施等新领域的(de)(de)纳入(ru)，也为民(min)(min)(min)营企(qi)(qi)业(ye)(ye)提供了(le)更多参与机(ji)会。

其(qi)次是(shi)市场(chang)需(xu)求的(de)提(ti)升。中信(xin)建投(tou)明阳智能REIT相关基(ji)金经理解释，随着资(zi)产配(pei)置的(de)多样化(hua)，投(tou)资(zi)者对公(gong)募REITs的(de)需(xu)求不断增(zeng)加，特别是(shi)公(gong)募REITs税负较低、分红率(lv)较高的(de)特点，符(fu)合(he)了可(ke)持(chi)续(xu)投(tou)资(zi)的(de)趋势。此外(wai)，公(gong)募REITs以证券化(hua)方式将不动产资(zi)产转化(hua)为(wei)(wei)(wei)可(ke)流动的(de)金融(rong)产品(pin)，为(wei)(wei)(wei)民(min)营企业(ye)提(ti)供了更为(wei)(wei)(wei)灵活便捷的(de)融(rong)资(zi)方式。

　　再其次是民(min)营(ying)企业的自身优势(shi)。民(min)营(ying)企业具有(you)运(yun)营(ying)效(xiao)率高(gao)、激励机制灵活的特(te)点，有(you)助于提高(gao)公募REITs市场的运(yun)营(ying)效(xiao)率。

　　最(zui)后是(shi)市(shi)场(chang)(chang)机(ji)遇与(yu)潜力(li)。公募(mu)REITs市(shi)场(chang)(chang)未来的潜力(li)巨大(da)(da)，预计市(shi)场(chang)(chang)规模(mo)将进一步扩大(da)(da)，将迎来更多(duo)类型的资产与(yu)投(tou)资者(zhe)。这为民营企业公募(mu)REITs提供了广(guang)阔的发展空间和市(shi)场(chang)(chang)机(ji)遇，有助(zhu)于推动产品供给多(duo)元化，助(zhu)力(li)公募(mu)REITs市(shi)场(chang)(chang)健康发展。

　　民企资产运营求创新

　　与国有企(qi)业相(xiang)比，民营企(qi)业发行公募REITs注重降负债(zhai)，资产运营求(qiu)创新。基金管理人也更聚焦民企(qi)公募REITs的治理、风控、成长与扩募能(neng)力(li)。

首先是(shi)在发(fa)行的(de)动机方(fang)面，大部分民营企业(ye)(ye)选择(ze)公募REITs的(de)主(zhu)要目的(de)是(shi)降负(fu)债、回(hui)收(shou)资(zi)金、提升利润，实现轻资(zi)产运营。民营企业(ye)(ye)往往更(geng)倾(qing)向于发(fa)行出表(biao)型公募REITs，快速确认资(zi)产出售收(shou)益，而国有企业(ye)(ye)更(geng)看(kan)重(zhong)优质(zhi)资(zi)产控制权，倾(qing)向于发(fa)行并表(biao)型公募REITs，保持(chi)高自持(chi)比例，以最大化资(zi)产运营效(xiao)益。

　　其次是(shi)资产(chan)运营方面，优质(zhi)民(min)营企业往(wang)往(wang)能够突破传统思维的(de)(de)(de)局限(xian)，引入先进的(de)(de)(de)理念与专(zhuan)业经验(yan)，对(dui)底层资产(chan)进行精细(xi)化(hua)管理与深度(du)价(jia)值挖掘(jue)。它们(men)效(xiao)率较高，能够快速定(ding)制并实施更具适配(pei)性(xing)的(de)(de)(de)服务方案，从而有效(xiao)增强底层资产(chan)的(de)(de)(de)吸引力和竞(jing)争力。

　　而基金管理人(ren)也主要关注民营企(qi)业公(gong)募REITs的(de)企(qi)业治理与(yu)(yu)规范性、安全(quan)与(yu)(yu)风险控制、市(shi)场(chang)潜力(li)与(yu)(yu)成长性，以及(ji)扩(kuo)募能力(li)与(yu)(yu)激励(li)机制等方面。

中信建投明阳智能(neng)(neng)REIT基金(jin)经(jing)理(li)(li)(li)陈元(yuan)凯表示(shi)：一(yi)是关注(zhu)(zhu)企(qi)(qi)(qi)业(ye)治(zhi)理(li)(li)(li)与(yu)规(gui)范(fan)性(xing)(xing)。由于中小型民(min)营企(qi)(qi)(qi)业(ye)在(zai)治(zhi)理(li)(li)(li)机制(zhi)和(he)(he)(he)规(gui)范(fan)化(hua)管(guan)理(li)(li)(li)方面可(ke)能(neng)(neng)存在(zai)缺失，基金(jin)管(guan)理(li)(li)(li)人(ren)会(hui)特别(bie)关注(zhu)(zhu)企(qi)(qi)(qi)业(ye)的(de)(de)治(zhi)理(li)(li)(li)结构(gou)和(he)(he)(he)规(gui)范(fan)化(hua)管(guan)理(li)(li)(li)水平，确保(bao)运营管(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)规(gui)范(fan)性(xing)(xing)和(he)(he)(he)透明度。二是安全与(yu)风险控(kong)制(zhi)。基金(jin)管(guan)理(li)(li)(li)人(ren)会(hui)评估民(min)营企(qi)(qi)(qi)业(ye)是否(fou)已(yi)建立完善的(de)(de)风险管(guan)理(li)(li)(li)制(zhi)度，能(neng)(neng)否(fou)定(ding)期对基金(jin)资产(chan)(chan)进行风险评估和(he)(he)(he)监(jian)控(kong)，及时(shi)发现和(he)(he)(he)应对风险。三是市场潜力(li)与(yu)成长性(xing)(xing)。基金(jin)管(guan)理(li)(li)(li)人(ren)在(zai)评价民(min)营企(qi)(qi)(qi)业(ye)公募(mu)(mu)REITs时(shi)，会(hui)着重考(kao)察(cha)其市场定(ding)位是否(fou)精准，是否(fou)能(neng)(neng)够切实满(man)足广大投资者的(de)(de)实际需求，并在(zai)竞争激烈的(de)(de)市场环境中保(bao)持(chi)一(yi)定(ding)的(de)(de)竞争优势。四是扩(kuo)(kuo)募(mu)(mu)能(neng)(neng)力(li)与(yu)激励(li)机制(zhi)。民(min)营企(qi)(qi)(qi)业(ye)持(chi)有(you)的(de)(de)资产(chan)(chan)规(gui)模相(xiang)对有(you)限，基金(jin)管(guan)理(li)(li)(li)人(ren)会(hui)关注(zhu)(zhu)企(qi)(qi)(qi)业(ye)的(de)(de)扩(kuo)(kuo)募(mu)(mu)能(neng)(neng)力(li)，以及是否(fou)有(you)明确的(de)(de)扩(kuo)(kuo)募(mu)(mu)计(ji)划和(he)(he)(he)策略(lve)。

　　发行民企公募REITs意义重大

公募REITs为民营企业发展注入新活(huo)力(li)，在拓(tuo)宽(kuan)融(rong)资渠(qu)道、优化财务(wu)结构(gou)等方(fang)面意义重大。

发行(xing)(xing)(xing)公(gong)募REITs对民营(ying)企(qi)业具有(you)重(zhong)要意义。业内人士分析：首先，公(gong)募REITs为民营(ying)企(qi)业提供了一种新的(de)(de)融(rong)(rong)资(zi)(zi)(zi)方(fang)式，使其(qi)能够借助资(zi)(zi)(zi)本市场筹集资(zi)(zi)(zi)金。与传统的(de)(de)银行(xing)(xing)(xing)贷款、债券(quan)发行(xing)(xing)(xing)等(deng)融(rong)(rong)资(zi)(zi)(zi)方(fang)式相比，发行(xing)(xing)(xing)公(gong)募REITs通常只需更(geng)低(di)的(de)(de)融(rong)(rong)资(zi)(zi)(zi)成本。其(qi)次，通过发行(xing)(xing)(xing)公(gong)募REITs，民营(ying)企(qi)业可以降低(di)资(zi)(zi)(zi)产负债率，增加融(rong)(rong)资(zi)(zi)(zi)空间，提升再投资(zi)(zi)(zi)能力。

　　在公(gong)募REITs的万(wan)亿蓝(lan)海里，民营企(qi)业崭露头(tou)角，对(dui)整个市场也具(ju)有积极意义。中信建(jian)投明阳智能REIT基金(jin)经理刘长(zhang)飞认为：

　　一是增(zeng)加市(shi)场(chang)参与主(zhu)体的(de)(de)多样性(xing)。民(min)营企业通常具有灵活(huo)的(de)(de)经(jing)营机制和高效(xiao)的(de)(de)决(jue)策流(liu)程，能够迅速适应市(shi)场(chang)变化，为市(shi)场(chang)带(dai)来新的(de)(de)活(huo)力和创(chuang)新。

　　二是推动产品(pin)供给多元化。民营企(qi)业(ye)通(tong)常(chang)具有独特的业(ye)务模式(shi)和(he)资(zi)源禀赋(fu)，能(neng)够开(kai)发出具有差异化竞争优势的公(gong)募(mu)(mu)REITs产品(pin)。这些产品(pin)的推出，将丰富公(gong)募(mu)(mu)REITs市场(chang)的产品(pin)线，为投资(zi)者提供更多的选择。

　　三是提升(sheng)市场(chang)(chang)运(yun)营(ying)效率(lv)。民(min)营(ying)企业(ye)通常(chang)讲求效率(lv)，激励机制(zhi)更(geng)(geng)为(wei)灵(ling)活。引入民(min)营(ying)企业(ye)参与公募REITs市场(chang)(chang)，有助于提高市场(chang)(chang)运(yun)营(ying)效率(lv)，推动市场(chang)(chang)更(geng)(geng)加高效、透明地(di)运(yun)行。

四是助力实(shi)(shi)体经(jing)(jing)济(ji)(ji)发(fa)展。民营企业(ye)公募(mu)REITs的(de)发(fa)行和(he)上市，有助于盘活企业(ye)存量(liang)资(zi)产，降(jiang)低(di)资(zi)产负债率，提高(gao)资(zi)金使用效(xiao)率。同时(shi)，通过(guo)募(mu)集资(zi)金支撑主业(ye)发(fa)展，投(tou)资(zi)于新的(de)项(xiang)目，形(xing)成投(tou)融资(zi)良性(xing)循环。这将有助于推动实(shi)(shi)体经(jing)(jing)济(ji)(ji)的(de)发(fa)展，提升经(jing)(jing)济(ji)(ji)整(zheng)体的(de)质量(liang)和(he)效(xiao)益。